PLU de Draguignan : ce qu’il faut savoir avant de construire

À quoi sert le PLU de Draguignan ?

Le PLU est le document de référence qui encadre l’utilisation des sols sur l’ensemble du territoire communal. Il fixe ce qui est autorisé ou interdit en matière de construction, d’aménagement et d’occupation des terres. Il traduit le projet d’urbanisme de la commune sur le long terme, en équilibrant développement urbain, préservation des espaces naturels et prise en compte des risques.

Le PLU de Draguignan est opposable à toute personne souhaitant réaliser des travaux. Cela signifie que la mairie vérifie la conformité de chaque demande d’autorisation d’urbanisme avec ces règles avant de délivrer un permis.

Les grandes zones du PLU dracénois

Le territoire de Draguignan est découpé en plusieurs zones, chacune soumise à un règlement spécifique. On distingue généralement quatre grandes catégories :

Les zones urbaines (U)

Ces secteurs sont déjà équipés ou en cours d’équipement. La construction y est en principe autorisée, sous réserve du respect des règles propres à chaque sous-zone (UA, UB, UC…). Les règles portent notamment sur la hauteur maximale des constructions, la distance aux limites séparatives, l’aspect extérieur des bâtiments ou encore le pourcentage d’emprise au sol autorisé.

Les zones à urbaniser (AU)

Ces zones sont destinées à accueillir de futurs projets d’urbanisation. Elles peuvent être ouvertes à l’urbanisation immédiatement ou de façon différée, selon leur niveau d’équipement et les orientations d’aménagement définies dans le PLU.

Les zones agricoles (A)

Dans ces secteurs, les constructions sont très strictement limitées. Seules les activités agricoles et les constructions nécessaires à leur exploitation peuvent y être autorisées. L’habitat y est généralement interdit, sauf exceptions encadrées.

Les zones naturelles (N)

Ces zones protègent les espaces naturels, forestiers ou présentant un intérêt paysager ou écologique. Les possibilités de construction y sont très restreintes. À Draguignan, une partie du territoire est couverte par ces zones en raison de son environnement varois préservé.

Les règles à vérifier avant tout projet

Une fois la zone identifiée, plusieurs paramètres réglementaires doivent être examinés avec attention :

• Le coefficient d’emprise au sol (CES) : il limite la surface qu’une construction peut occuper par rapport à la surface totale de la parcelle.
• La hauteur maximale : chaque zone fixe une hauteur limite pour les constructions, mesurée depuis le sol naturel jusqu’au faîtage ou à l’acrotère.
• Les reculs obligatoires : des distances minimales sont imposées par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives du terrain.
• L’aspect extérieur : le PLU peut imposer des contraintes sur les matériaux, les couleurs, la forme des toitures ou le style architectural, notamment dans les secteurs proches du centre ancien.
• Le stationnement : un nombre minimal de places de parking peut être exigé en fonction de la surface habitable créée.

Les servitudes et documents annexes à ne pas négliger

Le PLU ne se limite pas à son règlement de zonage. Il comprend également des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ainsi que des annexes qui recensent des informations essentielles pour les porteurs de projets :

• Les servitudes d’utilité publique : elles peuvent concerner des périmètres de protection autour de monuments historiques, des zones soumises au risque inondation (le Nartuby a historiquement causé des crues importantes à Draguignan) ou encore des couloirs de lignes électriques.
• Le plan de prévention des risques naturels (PPRn) : ce document, annexé au PLU, est particulièrement important à Draguignan compte tenu du risque inondation identifié sur certains secteurs de la commune. Il peut conditionner la faisabilité d’un projet.
• Les emplacements réservés : certaines parcelles peuvent être réservées à des équipements publics futurs (voirie, espaces verts, équipements collectifs), ce qui limite leur constructibilité privée.